日本だけに限らず、一軒の家を買うということは人生において大きく大変なイベントだと思います。

なお、どんな家を購入したいか？と考えたとき「もちろん新築物件のほうがいい」と思う方は多いと思いますが、実はこれは日本独特の価値観です。

アメリカやヨーロッパなどでは、むしろ古い家のほうが価値があるとされる傾向があります。

中古住宅への価値感は国によって大きく異なる

これは、「家」そのものの状態よりも「住む」環境として周りを含めて考えるかどうかの国民性の違いからくるものです。

「マイホーム」という言葉に代表されるように、日本では「家を買う」ことが中心になりますが、欧米では「家と、地域のコミュニティをセットで買う」という感覚のほうが強いのです。

このため、日本のように新築物件だけ極端に人気があって価格が高いということは、あまりありません。

周辺の家も新築ばかりの新築の家は、住人たちのコミュニティが形成されておらず、自分たちで一から作っていかなければなりません。しかし何もかも新しいことが好きな日本ではこちらのほうが好まれる傾向もあります。

実際に、何もなかっただだっ広い土地に住宅やマンションだけでなく、ショッピングセンターや複数の医院、銀行、学校までもが誘致されて、新しい街が造成されている例もたびたびあります。

日本の中古住宅は、実勢以上に値段が安いことがよくあり、選択肢として避けられるうえ、少子高齢化と核家族化に伴って空き家がさらに増え、そしてさらに中古住宅の価格が下がる、というネガティブなスパイラルに陥ることがよくあります。

一方で、古くからある住宅街には、人々のつながりによるコミュニティが形成されています。

日本の価値観だと、そのコミュニティに溶け込めるかどうかを心配する方が先かもしれませんが、欧米では「安全快適に生活できる周辺環境がすでに整っている」とみなされます。

もし周辺の安全性や騒音の問題などがあるとすれば、もちろん価格は安くなりますが、コミュニティが形成された人気のある住宅街の家は、中古といえども基本的に価格は高いことになります。

アメリカでは住宅バブルが起こりつつあります。これには、アメリカの生産人口が今後も増える予想とも密接な関係があります。今回は、「中古住宅販売件数」の見方について解説をしていきたいと思います。

中古住宅販売件数とは？

「中古住宅販売件数」は、アメリカ不動産業者協会によって毎月発表される、アメリカ国内の一戸建ての中古住宅の動向を示す指標です。文字どおり中古住宅の販売件数が発表されるわけですが、発表内容は販売件数だけではありません。

まだ売れていない中古住宅の在庫数や、平均的な住宅価格の発表もあります。これら2つのデータも大きな意味を持っています。

住宅販売の中心は新築ではなく中古住宅

なぜ「住宅販売件数」とされるのではなく、「中古」住宅販売件数が重要なのでしょうか。

これにはまず、住宅市場の過半数を占めるのは新築物件ではなく中古住宅である、ということを認識していただくとよいと思います。

日本では、住宅市場というと新築のイメージが強いと思いますが、日本においても中古住宅は実際のところかなりの占有率です。

また先に述べたように新築が好まれるイメージは、アメリカや世界的にはあまりないことも、理由のひとつと言えるでしょう。

指標で発表される在庫数はいわば「売れ残り」ということになりますが、この売れ残り物件に対して需要がいくらあるのかを計算すれば、今後の需要の配分を計算することができます。

アメリカの状況から「需要が増える」ことが見える

アメリカでは若年層の生産人口が増えており、住宅需要が衰えることはしばらくありません。

この需要に対して十分な供給ができるのなら、価格は停滞するのでしょうが、現状では供給が足りていない状況です。

ということは、アメリカの中古住宅価格は上昇することが予想されるでしょう。

若い層の需要がどのようなものであるかを考えてみると、資金はそれほど多くなく、新築物件にこだわりがないこともあって過半数は中古住宅市場に流れることが予想できます。

ただしアメリカでは「中古だから値段が安い、ではない」ことは重要ですので忘れないでいてください。

若年層のうち特に住宅が買えるような世代は、アメリカの生産人口の中でも「ミレニアム世代」と言われ、まさしく黄金の需要世代です。今後はこのミレニアム世代よりも下の世代が30歳前後になり需要世代に加わってきます。

住宅在庫の数字を知らないとしてもこの状況だけで、供給が足りなくなりそう、と容易に想像できると思います。

またこれまでは、リーマンショックの影響で差し押さえにあった売れ残り物件がかなりの数が残っていましたが、現在ではほとんどなくなりました。

このことも知ると「販売価格平均」の数字からは、今後住宅価格が上昇しやすくなるだろうことが分かります。

中古住宅販売件数が落ち込むことがあるとしたら？

逆にこの中古住宅の販売件数が落ち込むことがあるとしたら、どういったケースになるのか、考えてみましょう。

まず、住宅販売価格が現状のお給料に見合わなくなる、景気の上昇に対してお給料の上昇が遅々として進まない状況が挙げられます。

住宅を購入したい若年層のほとんどは、支払いにローンを利用することになりますが、ローンの申し込みには信用審査があります。

ローンの審査に通る見込み、自分のキャリアやお給料が今後よくなる確信がなければ、住宅の購入も考えないことになるでしょう。または、景気よりも不動産価格の上昇スピードのほうが速く、ローンを組みたくても価格が高すぎて組めないような状況もあるでしょう。

つまり、「お給料」「景気」「不動産価格」が同時にバランスよく上昇していかなければ、中古住宅販売件数が減少する事態が起こるのです。

なお市場には、販売件数が減れば価格は自動的に下がるという調整機能もあります。また下がったとしても、下がるところまで下がれば、需要が旺盛である限りは、再び必ず上昇するものなのです。中古住宅販売件数にも同様のことが言えます。

中古住宅販売件数が重要とされる理由のおさらい

日本に住んでいると、「中古」住宅販売件数の重要性にはあまりピンとこないものだと思いますが、日本を含め、住宅市場の世界の主力は、中古住宅です。

広い国土において、人間が住めるような便利な地域は限られていますが、そのような便利な土地には、既に住宅が建てられているからです。

そして、家自身の価値よりもコミュニティの形成の有無が重要視される価値観が世界基準であること、新築よりも中古住宅のほうが需要の多い実情を、しっかりと覚えておきましょう。